Nghị quyết 21-NQ/TW xác lập định hướng sửa đồng bộ pháp Luật Đất đai, nhằm quản lý chặt chẽ, khai thác hiệu quả nguồn lực và bảo đảm công bằng trong quá trình phát triển.

Khu dân cư tại TP.HCM nhìn từ trên cao. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải gắn khai thác nguồn lực với yêu cầu sử dụng tiết kiệm, công bằng và bền vững.

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Văn bản thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, kế thừa những quan điểm còn nguyên giá trị và bổ sung yêu cầu mới từ thực tiễn.

Từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại

Sau bốn năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, nhiều chủ trương đã được thể chế hóa nhưng vướng mắc về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, tái định cư, giá đất và dự án tồn đọng chưa được giải quyết dứt điểm. Đây vẫn là lĩnh vực dễ phát sinh khiếu nại, thất thoát, lãng phí và lợi ích nhóm.

Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ yêu cầu sửa một đạo luật, mà hướng tới hoàn thiện đồng bộ pháp luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công và thuế. Tinh thần xuyên suốt là khơi thông nguồn lực nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công hoặc ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người dân, tổ chức, doanh nghiệp.

Nghị quyết tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai. Quyền sử dụng đất là tài sản, hàng hóa đặc biệt và được pháp luật bảo hộ. Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập qua các thời kỳ.

Điểm mới đáng chú ý là chuyển mạnh từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phải được xây dựng tập trung, liên thông với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản; bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”. Các quyết định về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai, cảnh báo rủi ro.

Đo đạc, lập hồ sơ địa chính và hoàn thiện cơ sở dữ liệu là nền tảng chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị đất đai hiện đại.

Nghị quyết đặt mục tiêu hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ thửa đất đã được thu thập thông tin; hết năm 2027 cơ bản hoàn thành hồ sơ địa chính đối với diện tích còn thiếu dữ liệu; đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai. Dữ liệu đầy đủ sẽ giúp kiểm soát quyền lực, phát hiện sớm sai phạm và giảm thủ tục.

Công bằng phải hiện diện trong từng chính sách

Nghị quyết xác định Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất. Việc định giá phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, không để thao túng hoặc hình thành giá ảo. Trung ương xây dựng nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát; địa phương quyết định giá đất. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; các trường hợp ngoại lệ phải được quy định rõ.

Với người có đất bị thu hồi, Nghị quyết chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống”. Tái định cư phải gắn với hạ tầng, dịch vụ thiết yếu, điều kiện sống và sinh kế. Phạm vi thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải được quy định chặt chẽ, tránh lạm dụng; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách thành dự án độc lập để triển khai trước.

Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hòa giữa khai thác nguồn lực với bảo vệ sinh kế và quyền lợi hợp pháp của người dân.

Phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất cần được điều tiết hợp lý cho chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội. Chính sách thuế phải khiến việc găm giữ đất không sử dụng tốn kém hơn lợi ích đầu cơ, góp phần đưa giá đất, giá nhà về gần nhu cầu ở thực và khả năng chi trả. Đất công sử dụng sai mục đích, đất bỏ hoang và dự án chậm triển khai phải được xử lý kiên quyết.

Việc sửa Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan được giao cho Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội. Nghị quyết 21-NQ/TW nêu rõ yêu cầu: đất đai chỉ thực sự trở thành nguồn lực phát triển khi được sử dụng tiết kiệm, phân bổ công bằng; quyền lực được kiểm soát và mọi quyết định quản lý đều chịu sự giám sát.